Помещение для бара: купить или снять?

Купить или не купить?

В сегодняшнем выпуске рубрики «Барооткрыватель» затронем тему, от которой на голове начинают шевелиться волосы. Лишь по той причине, что ошибка в данном вопросе стоит очень дорого. Тема: Как найти помещение для бара? Арендовать или покупать?

Полагаю, что на слове «покупать» в заголовке у некоторых началась истерика. Я понимаю, что кое-как удалось выцарапать пару миллионов через кредиты и накопления. Откуда должны появиться деньги на покупку помещения!? Давайте с максимально холодной головой подойдем к этому вопросу. Обо всем расскажу по порядку.

Давайте с места в карьер! Чтобы уже окончательно добить больные сердца желающих открыть свой бар скажу, что эта статья не будет очень радостной и веселой. Быть может кого-то он напугает и заставит задуматься. Это связано с особенностями арендного бизнеса в России и желанием донести адекватную информацию, а не пуки единорогов в целлофановом пакете.

Локация

Правильная локация – верный путь к открытию успешного предприятия. Важно понимать, что отсутствие конкурентов на отдельно взятом участке совсем не означает, что туда просто жизненно необходимо влепить бар. Иногда бара в районе нет по той причине, что он там просто не нужен. А вот если в ряд стоит несколько баров и народу вокруг них вьется приличное количество, совсем не означает, что строить еще один бар на этом месте не стоит.

В первую очередь советую рассматривать помещения, в которых уже был общепит. Вас не должно пугать, что заведение закрылось. Поверьте, существует приличное количество причин закрыться, помимо неудачной локации. В подобных помещениях уже есть все необходимые коммуникации. То же касается и мощности выделенной на помещение электроэнергии. Стараемся не лезть в помещения, на которые выделено менее 50 кВт.

Меня всегда пугают черновики. Это помещения, в которых даже пол не налит. Цены на покупку и аренду подобных помещений значительно ниже помещений с ремонтом, но вот вложиться в них придется серьезно. Признаюсь, что ни разу даже не рассматривали подобные варианты. И никому не советую лезть на подобный объект с минимальным бюджетом. Более того, мы всегда стараемся открываться за месяц. Как понимаете, в черновике у вас ничего подобного не получится.

Соседи

Общайтесь с будущими соседями, посещайте местные кофейни, кафе и любые другие заведения и магазины. Смотрите на припаркованные автомобили и их стоимость, смотрите на то, какой трафик в пятницу, субботу и воскресенье. Вообще, обязательно изучайте трафик. Вот прямо сидите в машине и ищите свою целевую аудиторию. Далеко не весь трафик целевой.

Давненько обсуждали случай неудачного размещения небольшого заведения на выходе из метро в Москве. Поток дичайший. Людей такое количество, что, казалось бы, просто собирай деньги и все. Но был один важный нюанс. Заведение находилось на территории большого пересадочного узла. И, как понимаете, людям там совсем не до еды было. Вот просто летели мимо и не замечали.

Это все к слову о том, что не весь трафик одинаково полезен.

Давайте переходить к вариантам покупки и аренды помещения.

Покупка

По своему опыту общения с желающими открыть свой бар, могу в полной уверенности заявить, что о покупке помещения под бар задумываются многие. Мне кажется, это с генетическим кодом от бабушки и дедушки передалось. Должен быть свой угол и все такое.

Покупка помещения под бар серьезно увеличит объем инвестиций необходимый для открытия. А срок окупаемости такого заведения будет стремиться к бесконечности. Почему?

Коммерческая недвижимость не квартира. Если недорогие однушки в ближайшем Подмосковье разлетаются, как горячие пирожки, в сравнении с двух и трехкомнатными квартирами, то коммерческая недвижимость по ликвидности находится где-то в конце этого списка.

Один мой знакомый, с которым мы успели некоторое время поработать, для своей радости и радости своей возлюбленной решил открыть кафе. Как понимаете, опыта работы в общепите не было ни у кого. Да все думают, что мы тут только пиво пьем и стейки дегустируем. Конечно, нужно было в ипотеку приобрести коммерческое помещение и сделать там ремонт с нуля при участии дизайнеров. Через какое-то время открылось то самое кафе. Но подтвердилось мнению Фредерика Бегбедера о том, что любовь живет три года и пара разошлась. И начались мучительные попытки это помещение сдать. Просто стало не интересно играться в кафе самому. Потом, когда сдать не получалось, решено было помещение продать. В общем, эпопея длилась несколько лет. Кое-как получилось это помещение сдать.

Историй о том, как обалденное помещение в новом строящемся районе из перспективного объекта превращалось в никому не нужный груз – огромное множество. Ну вот так частенько выходит. Думали, что сейчас построят чудесный город-сад, а на деле выходит забитый машинами район, который совсем не интересен крупным арендаторам.

Со своим помещением проще?

Не раз слышал историю о том, как счастливый обладатель своего собственного помещения под кафе/бар/ресторан совсем забывает о том, что свой бизнес стоит в обязательном порядке разделить на две составные части:

• Арендный бизнес
• Ресторанный бизнес

Кто-то в недоумении воскликнет: «А зачем деньги из одного кармана в другой перекладывать?» Перекладывать ничего никуда не надо и открывать отдельную компанию, которая будет вам же сдавать ваше помещение в аренду, не нужно. Но при просчете рентабельности заведения в обязательном порядке необходимо учитывать среднюю арендную ставку на подобное помещение на рынке.

Следующую историю рассказал мне мой знакомый, поэтому не могу на 100% утверждать, что это правда. Хотя, никаких поводов не доверять этому человеку не было. Один владелец бара имевший в собственности помещение очень радовался, в какой обалденный плюс работает его заведение. Обгоняет всех конкурентов и выходит на уровень непотопляемости при любой ситуации. Как же так вышло? Все очень просто. Арендная ставка на помещения в данном районе достаточно высокая и, при подсчете рентабельности, данный показатель никак не учитывался. Легкое математическое действие «вычитание» показало, что заведение работает в ноль, а временами даже в минус. То есть человек постепенно отбивает свои инвестиции в аренду, а само заведение работает просто так. Выгоднее было бы просто сдать помещение и зарабатывать с арендной платы.

Естественно, любая недвижимость имеет свойство дорожать, но напомню, что коммерческое помещение не однокомнатная квартира. На коммерческое помещение еще покупателя нужно найти.

Надеюсь, что с покупкой помещения под общепит мы разобрались. Дело это хлопотное. Да и если вдруг что-то пойдет не так, то сменить локацию будет очень сложно. А про «быстренько сдать кому-то другому» мы с вами говорили выше.

Аренда

Классический вариант размещения своего заведения в одном из приглянувшихся помещений. Если это помещение, конечно, свободно. Но мы разберем разные варианты.

Не стоит впадать в панику, если поиск подходящего помещения занимает много времени. Некоторые свои помещения мы искали и по 6-7 месяцев. Ничего удивительного в этом нет. К данному вопросу стоит подходить со всей серьезностью хотя бы по той причине, что вы планируете делать ремонт в арендованном помещении. А в случае ошибки, забрать этот ремонт с собой очень сложно. Есть, конечно, отчаянные ребята, которые с собой даже плитку напольную пытаются забрать. Но это работа по принципу «Ничего не оставим врагу!» Однако, едет эта плитка на помойку.

Арендодатели в России зачастую люди с устоявшимся ощущением, что помещение их и именно поэтому все им должны. То есть вариант того, что у вас партнерские отношения, в которых у всех могут быть вопросы и претензии, даже не рассматривается. Эту ситуацию нужно старательно переламывать. Хотя бы для того, чтобы у вас сложились нормальные отношения с арендодателем, а не превратились в попытку аренды своей первой квартиры в студенчестве у бабули. Ты тут, конечно, живи, но чтобы никто к тебе не ходил и тарелки на полке не переставляй. А еще я буду раз в неделю приходить и проверять чистоту в туалете.

Где можно искать помещения:

• Сервисы Циан, Авито, Юла и т.д.;
• Объявления о продаже бизнеса.

Не рассказываю о риелторах по причине того, что в большинстве своем ребята лучше умеют пользоваться теми же сервисами Циан, Авито, Юла и т.д. и периодически знатно материли нас за то, что мы сами отыскивали номера телефонов собственников и обламывали риелторам такое прибыльное посредничество. Договор аренды вам все равно придется согласовывать с юристом, которому вы доверяете, или самостоятельно вычитывать каждое слово и запятую. В большинстве случаев, собственники помещений оставляют свои номера телефонов под объявлениями или оставляют номера телефонов своих доверенных лиц (если это крупная компания, профессиональная деятельность которой связана с покупкой и сдачей в аренду коммерческой недвижимости).

Зачем изучать объявления о продаже бизнеса?

В большинстве случаев, под громкими «надоело», «переезжаю» и «решил сменить сферу деятельности» скрывается близящийся крах предприятия. Не утверждаю, что так происходит во всех случаях, но ситуация частая.

Понять это достаточно легко запросив у собственника доступ кIIKOили иной системе учета, с которой работает данное заведение.

Сам сталкивался лишь дважды с реальной продажей предприятия по причине усталости от него. Так мы продавали свой первый бар. Причина была в том, что первое время мы работали на предприятии сами и оно приносило хорошую прибыль, а привлечение дополнительных сотрудников привело к тому, что финансовый интерес был значительно меньше моральных затрат. Просто перестало быть интересно горбатиться за копеечки. А вот человеку, который только вступает на путь, прости Господи, ресторатора с малым бюджетом, очень даже хорошо начинать с предприятия в глухом спальнике. Там самостоятельно за стойкой можно поработать и шишек набить без серьезных потерь.

Второй подобный случай был у нашего франчайзи. Причина все та же. Вот только довели парня практически до желания просто закрыть предприятие и забыть о нем. Если коротко, то у тебя уже большой магазин прибыль приносит, а ты все с овощным ларьком возишься, который времени требует уж очень много. В обоих случаях готовы были предоставить покупателю реальную отчетность со всеми цифрами, обоснованием суммы продажи и предположительным сроком окупаемости вложений. Это продажа бизнеса.

В любом другом случае это продажа имущества. Столы, стулья и картины со стен плюс коэффициент за «задолбало».

С точки зрения покупателя, если видно, что очереди из желающих купить данный бизнес нет, логично подождать пока бизнес сдохнет сам, и просто въехать в свободное помещение. Уверяю, столы, стулья и часть оборудования вам предложат купить по сходной цене, или оставят их в качестве оплаты за просроченную аренду.

Если вы сейчас начали активно думать о моральной составляющей данного процесса, то просто осознайте, что в любом помещении, которое вы занимаете не с черновика кто-то уже банкротился или терял деньги. К сожалению, это неотъемлемая часть нашей жизни. Своими деньгами оплатить ошибки всех владельцев бизнеса у вас просто не получится. В тот же самый момент, человек, который пытается продать вам мертвую корову по цене живой с рассказами о серьезных надоях еще на прошлой неделе, просто пытается нажиться на вас.

Что проверять

Можно долго рассуждать на тему покупки бизнеса, но об этом мы поговорим в теме «А может франшизу купить?» рубрики «Барооткрыватель». В принципе, достаточно близкий вопрос.

В любом случае, вам всегда скажут, что с помещением все хорошо, никакие проверки не требуются и можно уже вчера было заключать договор. И бывает такое, что хорошие помещения разлетаются практически моментально. Пока вы советуетесь со своим партнером по бизнесу, кто-то уже внес залог и въезжает в помещение, в котором планировался ваш бар. Но это совсем не отменяет того, что помещение должно быть проверено.

Что вас обязательно должно интересовать:

• Документы собственника помещения включая регистрацию в качестве юридического лица. Проходили предложение заключить договор с физическим лицом, но ничем хорошим это не закончилось;
• Проверка помещения через заказ выписки ЕГРН. Ссылка на ресурс в конце статьи. Существует удобный сервис Росреест ИНФО. Сейчас он называется Выписки PRO. Никаких левых людей и компаний в выписке быть не должно. Это вопрос вашей безопасности. Никаких обременений в виде иной зарегистрированной аренды, арестов и так далее, быть не должно;

• План БТИ и соответствие плана БТИ реальному положению дел. Это очень важно при получении алкогольной лицензии. Если вдруг на плане есть стена, которой нет в помещении, могут быть проблемы. План БТИ можно запросить у собственника помещения. Заказать план БТИ можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации или МФЦ, предоставив паспорт и документ, удостоверяющий право собственности на объект. Полагаю, что документ, удостоверяющий право собственности на объект, есть только у собственника помещения. Без его участия свежий план вам не получить;

• Договор аренды. Если вы планируете получать алкогольную лицензию, то важен долгосрочный договор аренды. Лучше сразу на несколько лет. Мы стараемся заключать на 5 лет. В этом вопросе очень советую обратиться к помощи юриста, если сами не сильно понимаете в составлении договоров. Договор аренды важно зарегистрировать. Это тоже необходимо для получения алкогольной лицензии;

• Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Сейчас организации поставляющие ресурсы в виде электроэнергии, тепла и воды не очень церемонятся с коммерческими структурами. Поэтому за пару месяцев неоплат электричества можно легко остаться без электроэнергии на приличный срок. Вы потом будете долго кричать, что они не имеют право и все такое, а предприятие будет простаивать и приносить убытки;

• Арендные каникулы. Периоды без оплаты арендной ставки на время ремонта в помещении. Включайте наглость и просите максимально длительные арендные каникулы. Минимум месяц, а лучше еще больше. Это очень сложно, но надо пытаться;

• Проверка организации сдающей помещение в аренду через сайт Картотеки арбитражных дел. Ссылка на ресурс в конце статьи. Это в красках расскажет вам о том, как происходит взаимоотношения вашего будущего арендодателя с арендаторами, коммунальными службами и иными партнерами по бизнесу. И не нужно стесняться задавать возникшие вопросы арендодателю;

• Обратная связь от предыдущего арендатора данного помещения. Ищите через социальные сети контакты руководства и говорите на тему причины их закрытия и обсуждайте взаимодействие с арендодателем. Поверьте, если людей из данного помещения просто выгнали, то вам об этом в красках расскажут;

Это базовые вещи, которые так важны с точки зрения вашей безопасности. Все разговоры о том, что в выписке ЕГРН 50% помещения принадлежат моему давнему корешу, который к этому помещению никакого отношения не имеет, легко повлекут за собой серьезные проблемы в получении разрешения на использование помещения при регистрации договора аренды в Росреестре. Я уже не говорю о том, что давний кореш может заявиться в ваш бар к криками и воплями.

Как-то давно мы собрали такое комбо из косяков по одному помещению, решение вопросов с которыми добавило седины и потрепало нервы. Взяли в аренду помещение и лишь потом поняли, что между собственниками идет непримиримая вражда с истериками, судам и привлечением арендаторов в качестве мальчиков для битья или жилетки в зависимости от настроения сторон. Угрозы выселения, длительные беседы с решалами, проблемы с коммунальщиками, требования оплачивать аренду только наличкой, невозможность получения алкогольной лицензии и слив огромных сумм на юристов, нотариусов и тщетные попытки регистрации договоров. Всей истории рассказывать не буду. Это займет пару часов так точно. И делать это лучше под вискарь, так как потряхивает периодически до сих пор.

Именно по этой причине так важно проверять все, что касается аренды помещения. И не бойтесь рассматривать ситуацию, в которой вас вдруг начали незаконно выгонять из помещения или ситуацию, в которой у вас просто закончились деньги и нужно хоть как-то снизить издержки. Думать и рассуждать об этом на начальной стадии строительства бара совсем не хочется, но это жизненно необходимо.

Надеюсь, получилось достаточно коротко рассказать о поиске помещения под будущий бар. Помните, что выбор правильного помещения – серьезный шаг к успеху вашего будущего бара.

 контент: barskiezamashki.ru